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中国住房需求现断档 多地楼市库存创新高

发布时间:2014-04-18  来源:浙江在线新闻网站

    数据显示,2013年全国商品房销量达到新高峰,从当前我国住房发展的阶段性、城镇居民户均套数、适龄人口的规模等指标来分析,笔者认为这很可能是我国房地产需求的历史峰值。但是,由于目前房地产施工面积仍旧有66亿平方米,开发投资可能在随后几年也将达到历史峰值。

  从目前来看,房地产开发投资峰值的到来很可能比预期早,2013年可能就是开发投资的峰值,因为2014年以来住房需求萎缩的程度超过去年末或今年初的预期。2012年下半年至2013年这一波住房需求的快速释放,一个很大的特点就是以首次置业需求和改善性需求为主的合理需求占主导,目前主要城市80%以上的购房和按揭贷款是首次置业需求。但今年以来,需求的释放有迅速下降趋势,一季度主要城市楼市销量下降了20%,300个主要城市土地购置面积环比下降35%、同比下降15%。占固定资产投资25%的房地产投资一旦回落,同样占固定资产投资约25%的基础设施投资也将会回落,而制造业投资一般是由房地产和基础设施投资拉动的,出现回落也在情理之中,高投资拉动的经济增长模式可能在短期内发生变化。

  今年以来,住房需求骤然回落有以下几个原因,一是需求在2013年过度释放,提前透支了部分需求;二是个人住房按揭贷款政策超预期紧缩,在刚需占主导的情况下,住房购置成本的上升大大影响了需求释放的积极性。但是,还有一个深层次的原因被忽视,就是过去一直处于旺盛状态、快速增长的住房购置群体出现“断档”的迹象。

  从需求角度而言,投资投机性需求一方面被抑制,另一方面这部分需求中的主体目前更关注楼市风险,而不是继续“加仓”。在楼市限购政策实施三年以来,刚性住房需求(包括首次置业需求、改善性需求)释放的较多,后续难以再保持旺盛的态势。

  从供给角度而言,目前房价水平已达到一个历史性的高位,再叠加上个人按揭贷款的紧缩,刚需购房人群的住房支付能力越来越低,对于需求继续释放是阻滞。另外,各大中城市房地产销售“不给力”的区域往往都是郊区或新区,这些区域很明显的特点就是过去几年土地成片大规模供应,而教育、医疗、交通和社区服务等公共服务配套却没有跟上,而这样的低效供应与合理住房需求占主导的局面是完全不匹配的,这也是这些区域住房销售缓慢、降价潮涌现、库存高压,甚至出现“空城”的主要原因。

  目前,出于楼市去泡沫和去杠杆、去金融风险、去地方债务风险的考虑,限购放松的可能性比较小,而且即使政策放松,其对于全国范围的刺激效果也有限,因此投资投机需求只能是越来越少。同时,受到有支付能力需求不足和有效供应不足的双重冲击,合理购房需求现在也到了一个无法继续维持高位的局面。总而言之,目前住房需求下降不能从过去周期性的角度来看待,而应该从结构性的角度去看待,即有效需求出现“断档”,未来住房需求的下降是平台式的。

  但与此同时,目前全国主要城市的库存创历史新高,一线城市的库存消化周期在8个月左右,而二三线城市的库存消化压力很大,平均消化周期分别在15个月以上和20个月以上,今年二季度以后将是推盘高峰。另外,现有的房地产施工面积已经相当于6年的住房需求总规模,而2012年以来楼市持续回暖的6个季度期间,又新增供应10%的土地规模,其中很大一部分还没有进入施工阶段。因此,如果需求出现“断档”和平台式的下滑,库存消化压力将会恶化,对于后续需求释放和开发商的预期来说非常不利。而且开发投资的下滑对于稳定固定资产投资、保持经济增速在“合理区间”也是非常不利的,毕竟开发投资关联着基建投资和制造业投资,与下游诸多消费行业有关。

  因此,未来一段时间的任务是如何让住房需求不出现“断档”和平台式下滑。笔者认为,保持后续住房需求的持续跟进,首先需要解决两个问题,一是提高住房支付能力,这需要扭转个人住房按揭贷款全面紧缩的局面。在政策性住房银行成立之前,国有商业银行在此方面还要继续承担政策性职能。在政策上,国家要明确国有金融机构的社会责任,不能总想拿老百姓低廉的储蓄存款去赚取表外的高利润,要明晰国有银行对于合理住房需求,特别是首次置业需求在按揭贷款利率优惠、贷款规模保证上的支持政策稳定并长期不变。

  二是解决劣质住房供应的问题,应将住房公共设施配套作为住房供应政策的核心内容。加快推进新房供应主力区域——城市开发区、新区和城郊住房供应集中区域在道路交通、教育医疗、生活服务设施等公共配套硬件方面的补缺工作。在具体做法方面,可以通过国家开发银行成立住宅金融事业部,利用推动棚户区改造的契机,完善城市基础设施建设的投融资模式,推动城市各区域公共服务设施的均等化发展,降低住房需求成本、增加有效供应。

  另外,城市常住非户籍人群是未来潜在住房需求的主力,这部分人群大约占到城镇常住人口的37%。让这部分潜在住房需求转化为现实需求,可采取的政策措施是将其纳入住房保障的范畴。具体做法是,政府通过积极的财政补贴政策,以发放“住房券”的形式,对符合一定条件(如连续缴纳三年社保)的非户籍人群购房给予补贴,既解决这部分人群的住房购置需求,又消化了库存,保持开发投资的一定增速。

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