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房企缺钱收缩战线 双融资平台招商地产机会大增

发布时间:2014-05-15  来源:呼伦贝尔房产网

    招商地产2013年综合资金成本5.23%,同比下降0.76个百分点,在“招保万金”四大房企巨头中成本最低,融资成本优势异常明显。

    处于宏观调控风口浪尖的房地产行业再现风云激荡,光耀地产等房企的资金链紧绷让房地产企业感到阵阵寒意。

    5月12日,人民银行主持召开住房金融服务专题座谈会,从合理配置信贷资源等五大方面要求银行进一步改善住房金融服务。

    这被认为是央行维稳楼市的重要信号,但业内认为,楼市调控所带来的房企财务困境在短期内仍难以纾解,多数开发商已开始收缩战线。

    招商地产董事总经理贺建亚在接受采访时表示,楼市调整期恰恰给行业洗牌提供了机遇,财务稳健型房企的优势不断凸显。

    贺建亚称,今年招商地产将积极促进销售回款并做好境内外融资互动,为现阶段发展提供资金保障,推进公司的千亿销售计划。

睡醒的雄狮

    从前四个月数据来看,房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。

    根据中原地产统计,截至5月10日,20强标杆房企年内拿地额度为1318.7亿,今年时间近半,但拿地额仅相当于去年总值的23.6%。

    但与其他房企减少拿地不同,招商地产一季度在土地市场表现活跃,1~4月份共获得13个项目,建筑面积约454万平方米。而去年首季度,招商仅获得5个项目,建筑面积为83万平方米。

    2014年1至4月,招商地产合计拿地成交金额为115亿,位居各大型房地产企业前列。

    贺建亚表示,稳健的财务状况,稳定的销售回款,尤其是充裕的现金流和境内外双融资平台优势,为招商地产现阶段的发展提供了有利条件。

    易居中国执行总裁丁祖昱甚至表示,“招商地产一定可以做得更好。”招商地产大步向前、规模增长的态势被其喻为“一头睡醒的雄狮”。

    根据CRIC研究报告,2013年招商地产业绩突破400亿元,规模再上台阶,盈利能力、成本控制能力、财务稳健度继续位于行业前列。

    从年报数据来看,2013年招商地产累计实现签约销售面积274.06万平方米,同比增9.5%;实现签约销售金额431.97亿元,同比增长18.7%。公司实现营业收入326亿元,同比增长29%;归属于母公司的净利润达到42亿元,同比增长27%。

    2008年至2013年,招商地产业绩年均复合增长率高达46.44%,高于万科的29.98%、金地的31.62%、保利地产[1.62% 资金 研报]的43.61%。

    由于行业性趋势和结算产品结构的影响,2013年招商地产毛利率为38%,净利率同比下滑2个百分点至18%,但仍高于A股房企均值近5个百分点。

    而招商地产的成本控制更是一直深得行业推崇,该公司2013年期间费用率仅为6.3%,低于A股房企均值近4个百分点。

    在过去一年,招商地产财务指标也更加稳健,2013年招商地产企业净负债率进一步下降3个百分点至16%,远低于A股房企82%的平均净负债率。

    此外,招商地产现金短债比从2012年的1.9上升至2013年的2.3,长短债比从2012年的1.5上升至2013年的1.9。

双融资平台互动

    最为明显的是,得益于前瞻性安排及招商置地的海外资本运作,招商地产2013年综合资金成本5.23%,同比下降0.76个百分点,在“招保万金”四大房企巨头中成本最低,融资成本优势异常明显。

    实际上,构建海外融资是贺建亚担任公司第一负责人前后主导的重要“战役”,表现形式是令人望而生畏的“重走IPO”,目标是打造“双引擎”,解决发展动力问题,为可持续的发展模式形成有效支撑。

    2013年,招商地产操作港壳东力实业反向收购方式实现上市,改名招商置地,这也是香港联交所在2004年4月加强对反向收购的监管之后,收购香港壳公司触碰注资“红线”并完成重走IPO的鲜有案例。

    仅用6个月便完成反向收购过程,招商地产此举已成为行业里程碑式的事件,其反向收购的操作手法开始被很多公司研究和借鉴。

    这使得招商地产可以在短时间内获得境外融资,2013年12月招商置地迅速启动并成功发行5亿美元5年期债券,年息低至4.021%。

    正如当年万科董事长王石对金融的重视一样,贺建亚表示:“在实现三四百亿到千亿的跃升中,一条必不可少的手段就是金融助推,尤其是在A股再融资功能暂时丧失的情况下,如果没有金融力量助推,想实现快速增长是不容易的。不论是从国内业务发展的资金需要,还是海外业务发展的需要,从公司长期战略来看,这是招商地产为何在2013年投入大量精力打造融资双引擎的原因。”

    2013年,招商置地合同销售总额为73.39亿元,营业收入为69.28亿元,年度溢利为14.15亿元,各项指标均出现同比大幅增长。招商置地2014年销售目标人民币100亿元,存货去化率在50%~60%左右。

    贺建亚指出,招商地产与招商置地形成境内、外双融资平台,两家公司有各自清晰的业务定位,既有利于拓宽有效融资渠道以平抑房地产调控的风险,又有利于平台间优势互补推动地产业务增长。

    尤其是利用香港高效的资本平台,可以为招商地产非住宅业务的发展提供支持,也为持有的产业园、商业地产提供证券化的可能。

    另一个“引擎”,招商地产A股平台的地位亦不断上升。不久前, 2013年度深圳A股上市公司50强榜单火热出炉。在深交所A股上市的所有公司中,招商银行[0.00% 资金 研报]以575亿元的扣除经常性损益后净利润位居榜首,中国平安[-0.13% 资金 研报]和万科分列亚军、季军,同属招商局集团的招商地产位居第六位。

    在本次榜单上,地产业仍是赚钱大户,榜单前十中地产公司占据四席,万科、招商地产、华侨城分列前三。

    该榜单显示,地产行业2013年的利润水平同比下滑。万科净利润为182.98亿元,净利润率为13.5%;位居第三的华侨城净利润为49.56亿元,净利润率为15.7%;招商地产净利润为55.08亿元,净利润率为15.8%,净利润率仍居地产板块首位(以上均为扣除非经常性损益后的净利润率)。

    千亿管理平台搭建

    与万科在500亿规模时开始搭建千亿规模平台相比,招商地产的战略布局更加超前。此前2011年,招商地产提出了三年再造一个招商地产,并成功交出了从2011至2013年实现资产、营业收入、净利润等指标均翻番的成绩单。

    贺建亚认为,在目前的竞争中,一定的规模是需要的,甚至是一个必要条件。“因为没有一定规模的企业,必然会在融资能力、品牌接受度、材料采购、资源整合和占有、成本和风险控制等方面全面落于下风。从而使得公司无论是掌控资源的能力,城市覆盖的能力,或是实现战略意图的能力,都会受到很大的制约。”

    但贺建亚强调,千亿目标仅是一个量化指标,绝非战略核心或者是全部,更重要的是,公司在发展中盈利能力、抗风险能力等核心竞争力均衡提升。

    显然,持续的增长让企业的管理范围一下子增多起来,要统筹管理资本结构、公司战略、治理结构、管理团队、产品研发生产、企业文化、品牌等各要素。在招商地产看来,未来不仅要适应“千亿”的要求,更要实现可持续、均衡、有质量的增长。

    从2011年开始,招商地产进行了一系列变革转型,这一年招商地产提出了通过“提速、提效、快周转”,从低周转高毛利的模式向高周转的效率模式转变,向城市公司扩大授权,以服务支持项目运作为中心,强化产品标准化和管理标准化,以期通过转型,实现规模增长。

    同时,招商地产还提出住宅开发与商业地产的协同发展战略上,加快向双轮驱动发展模式转型。2011年底,招商地产以派生分立的形式成立深圳招商商置投资有限公司,作为旗下商业地产的发展平台。


    2014年4月15日,招商地产发布公告称,公司拟将旗下位于深圳的蛇口科技大厦、新时代广场等五项资产分别设立五家子公司,完成股权梳理后进行公开挂牌并转让,为未来对商业地产的进一步资本运作做好准备。

    2013年招商地产实现投资物业租金收入约7.7亿元,目前已建成的商业物业约110万平方米,在建面积约120万平方米。有机构预估,目前招商地产旗下的商业地产资产规模已经超过100亿元,在招商地产总资产中所占比例大概为10%。

    目前,招商地产已进驻全国近30个城市,全国化布局基本完成。贺建亚指出,对招商地产下一阶段,打造一个良好的发展平台和商业模式很重要,否则千亿销售规模和百亿利润都会是昙花一现。

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