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多个案例教你二手房买卖维权

发布时间:2015-06-21  来源:呼伦贝尔房产网

    目前,因二手房性质的不同、买卖双方心理的差异及不规范中介的参与,给二手房交易带来了诸多隐患。本期小编为您解读二手房纠纷案例,助您在购房与租房过程中更好地维护自身权益。
  
  警惕“包过户”
  
  去年10月,高先生在报纸上看到一则45万包过户的房源广告,高先生估算这处不满5年的次新房的税费等成本应达五六万,确实觉得该价位很实惠,便很快与中介公司签订了购房居间合同。在办理过户手续过程中,高先生了解到该房产系某单位集资建房,产权证尚在办理中,交易时过户是通过内部改档完成,相关费用仅两万余元。他要求中介方退还多收的费用,中介却指出合同中已明确约定包过户,拒不承担退费要求。
  
  专家支招:购房者应事先了解清楚房屋的性质,并且一定要同业主见面签订《房屋买卖合同》,以避免中介公司从中通过文字游戏获取差价。
  
  质量问题可索赔
  
  张女士去年年初通过中介购买了一处位于顶层的二手房。在购房过程中,张女士对房屋的水、暖、电等问题都进行了仔细的查验。由于冬季没有下雨,张女士只是口头向卖方询问了漏雨的问题,卖方表示该房从不漏雨,随后张女士付清了全部款项。然而入住后发现,即使只下了小雨,卧室和卫生间的墙角也有渗水的现象,但此时距离房屋过户已有5个月的时间。张女士要求原房主赔偿损失或退房,而卖方表示房屋过户后自己已经和房屋脱离关系,需张女士风险自担。
  
  专家支招:按照相关法律法规,买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。对于张女士如何维权的问题,若买房前原房主已经知情并恶意隐瞒,张女士可以要求补偿;如果房龄较新,处于开发商的保质期内,张女士还可以以房屋所有人的身份,向开发商主张保修责任或赔偿责任。
  
  “阴阳合同”要不得
  
  王女士看中一套面积约120平方米的三室户型,售价110万元,房龄不足5年。为了尽快达成交易,卖家建议采用“阴阳合同”的方式,将递件过户合同中的房款降为85万元,从而减轻王女士成本。在办理过户手续时,由于成交价过低,房管部门仍按评估价110万元依法征收税费。这样一来,需支付税费总额比王女士的预期多2万多元。王女士提出多出部分由卖家承担,而卖家则表示合同约定由买家承担,如果买家反悔,还需要扣除定金作为补偿。
  
  专家支招:房地产交易中心有专门的房屋评估价计算方法,想通过报低成交价来少缴税是行不通的。“阴阳合同”对买卖双方都有风险,建议双方在房款的协商方面多进行沟通和让步,不要因在交易成本上贪图小利而承担了不必要的风险。
  
  提醒
  
  选二手房源注意两类虚假
  
  当前二手房交易中的虚假房源已经成为了所谓的行业潜规则,它对市场交易的多个方面产生了巨大影响。据介绍,在当前市场中房源分两类虚假:一价格虚假,其虚假型式又可分为低价吸客房及高价拉价房;二是房源虚假,不少业者为了吸引客户上门,凭空制造出业主根本无意出售或根本不存在的房源并在各种渠道散布。这种做法不仅造成购房人浪费时间,也容易造成购房人对价格产生误判,甚至托高房价。对此,业内人士建议购房者选正规的品牌的房产经纪公司及专业的经纪人,同时签定购房合同时务必要仔细核对每条款项,切实将购房风险降至最低。
   
  二手房买卖纠纷案例
  
  2009年1月7日,经深圳市海王房地产经纪有限公司居间介绍,业主覃小姐与买方余小姐签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》,将自有深圳市南山区荔湾路光彩山居岁月家园某房产以109万元实收的价格购卖予余小姐。合同约定,余小姐在签约2日内付足定金2万元,1月21日前监管首期款19.8万元,余款按揭支付。覃小姐在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员,委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》,任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金,同时对其他事项进行了详细的约定。
  
  合同签订后,余小姐如约履行了定金支付义务,但由于恰逢楼市小阳春房价上涨,覃小姐收受定金后便毁约不卖,并终止了担保公司的委托赎楼,拒不配合余小姐办理首期款监管手续,导致交易无法进行。经海王地产多次催告,被告仅愿意赔付原告损失2万元,不同意履行合同。余小姐遂委托本律师处理此案,本律师建议尽快诉讼保全,但因想要购买不想要赔偿,余小姐执意要求本律师先行与覃小姐谈判,争取继续履行合同,暂不诉讼。2月22日双方相约在咖啡厅谈判,无果而终,但覃小姐仍然保持与我方的谈判。时至3月11日,眼见谈判无望,余小姐最终同意向深圳市南山区法院提起诉讼要求解除合同并赔偿违约金21.8万元,但经本律师诉前调查得知覃小姐已于2月24日(谈判期间)将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续!起诉后覃小姐又委托律师向余小姐发送了解约通知函。
  
  二手房纠纷解决专题
  
  被告辩称:
  
  庭审中被告覃小姐委托律师辩称:1、原告(余小姐)未按合同约定的时间将首期款打入约定的银行账号完成资金监管构成违约,违背了诚实信用原则,被告才将涉案房屋卖予他人,庭前覃小姐已通知原告解除合同;2、我国违约金制度不是惩罚性的而是补偿性的,即使被告行为构成违约,由于原告没有证据证明其实际损失的存在,要求被告赔偿21.8万元违约金也没有事实和法律依据。要求判决驳回原告的全部诉讼请求,维护被告合法权益。
  
  法院判决:
  
  深圳市南山区法院经审理认为:原被告双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,被告未依约配合原告签署银行资金监管协议,并已将涉案房屋另售他人证明交易不能正常进行的原因在于被告,被告的行为已构成根本违约,应承担相应的违约责任,按约定支付房地产总价款20%的违约金,违约金兼具有惩罚及补偿性质。2009年6月2日判决:
  
  1、解除原被告双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》;
  
  2、被告向原告支付违约金21.8万元。
  
  如未按本判决指定期间履行给付义务,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  
  律师说法:
  
  1、房价上涨情况下,一旦业主有毁约迹象,买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施,以防一房两卖执行困难。如本案,余小姐不听本律师建议,迟迟与对方谈判不诉讼不保全,对方一边谈判拖延时间,一边加紧高价卖出!
  
  2、违约金同时具有惩罚性与补偿性特征,即使守约方没有任何损失,毁约方也要支付守约方违约金;
  
  3、解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利,其行使以自身没有毁约行为为前提。如本案,一房两卖的行为属于根本违约行为,被告在自身毁约、合同已经无法履行之后再向原告发送解约函不构成合法解约;
  
  4、虽然同是律师,但“术业有专攻”,二手房纠纷法律关系复杂,涉及部门广,建议还是委托二手房法律专家代理。如本案,对方律师居然不知道办理首期款监管必须由买卖双方与银行先签订资金监管协议,买方单方无法监管首期款,以原告至今未支付首期款抗辩,明显不了解二手房交易流程。
  
  单方涨价不履约怎么办
  
  案例一、夫妻一方擅自卖房有效吗
  
  李某系武汉市东西湖区某楼盘201号房屋的所有人,且李某、王某(女)系夫妻关系。2010年7月底,张先生看到某中介公司有该套房屋挂牌出售的信息,随即找到该中介公司,表示了购买的意向,该中介公司遂联系王某与张先生一起共同看房。
  
  在看房后,中介公司收取了张先生购房定金,同年8月初中介公司草拟了一份《二手房居间买卖合同》,并先后交由张先生和王某签名。由于李某不同意卖房并未参与签署《二手房居间买卖合同》,该中介公司要求王某在《二手房居间买卖合同》上代签了李某的名字。
  
  合同签订后王某表示不卖房了,且李某认为其老婆王某无权代表他签订合同,合同是无效的。而张先生认为李某、王某夫妻俩是违约,要求确认《二手房居间买卖合同》合法有效,由李某、王某夫妻俩协助张先生办理房屋的权属变更登记手续;由李某、王某承担逾期交房违约金和仲裁费用。
  
  裁决结果:驳回张先生的全部仲裁请求。
  
  点评:李某从未参与也未授权他人签署《二手房居间买卖合同》,事后又未对王某的无权代理行为予以追认。根据相关法规,王某代理李某签订合同的行为对李某不发生效力,由王某承担责任。
  
  张先生在没有李某同意和授权签名的情况下与王某签订合同,未尽到注意义务,具有疏忽大意的过失。上述房屋买卖行为不符合表见代理的构成要件。根据规定,仲裁庭认定该合同应为无效。
  
  因本案相关当事人存在过错:张先生签订合同存在重大疏忽;王某在未与李某就卖房事宜达成合意情况下擅自处分夫妻共同财产,系导致本案所涉合同无效的直接原因;中介公司未尽到审查义务,经纪代理工作存在瑕疵。故,仲裁费应按过错比例承担。
  
  案例二、单方涨价不履约怎么办
  
  2010年6月3日,小潘与老许签订了关于汉阳某套房屋的买卖合同,当天买方小潘向老许交付了2万元定金。双方约定于2010年8月31日前办理过户手续。后小潘按照合同约定期限准备好了购房款并要求办理过户手续,但老许单方面要求涨价,未按照合同约定期限履行合同。小潘多次联系,并致函老许履行合同,老许均不予理睬。为维护合法权益,小潘申请仲裁,要求:1、解除双方于2010年6月3日签订的房屋买卖合同;2、老许向小潘双倍返还定金共4万元。
  
  经审理查明,2010年6月3日,双方签订了一份房屋买卖合同,约定价格为454,800元;同时,双方约定过户日期在2010年8月31日前,此外双方还对违约责任作了约定:买方中途毁约,购房定金归卖方所有;卖方中途毁约,应双倍返还购房定金给买方。
  
  裁决结果:解除双方于2010年6月3日签订的房屋买卖合同;老许双倍返还小潘定金4万元。
  
  点评:双方签订的房屋买卖合同合法有效,双方当事人均应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。双方在合同签订后未能就价格问题重新达成协议,故双方均应按2010年6月3日的合同约定履行。根据我国合同法第115条的规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。现老许不履行约定义务,故其收取小潘的2万元定金应双倍返还。小潘要求解除双方所签订的房屋买卖合同,老许亦同意解除,故对双方2010年6月3日签订的合同予以解除。
  
  案例三、未办理房产证能否签卖房合同
  
  2009年7月12日,王某与中介公司及刘先生共同签订了房屋买卖合同,该合同约定王某将其所有的位于武汉市江夏区某房屋出卖给刘先生,成交价为人民币598,000元,由中介公司协助买卖双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作,并签订了卖房合同。
  
  合同签订后,王某履行了自己的义务,并准备好了办证的资料,刘先生亦向王某支付了首付款人民币560,000元,但由于中介公司逾期未能办理完此项交易的所有手续,至今该房屋土地使用证仍未过户至刘先生名下。王某多次要求中介公司按合同约定先行垫付余款,但中介公司却拒不垫付。王某遂提出仲裁,要求中介公司支付房款人民币38,000元。
  
  中介公司辩称:(一)合同没有全部履行的责任在于王某,因为王某卖房时没有两证,即王某不是房屋所有权人,合同存在瑕疵;(二)中介公司是一种居间的协助义务,不能代办土地证,土地证没有办下来的责任不是中介公司造成的,责任在于王某;(三)中介公司没有付款义务。
  
  裁决结果:中介公司应当先向王某垫付购房余款人民币38,000元。
  
  点评:双方在《房屋买卖合同》第3条中约定:中介公司承诺在四个半月(135天)内办理完此次交易所有手续,若延期未办理完,房屋余款人民币38,000元由中介公司先行垫付给王某,待手续办理完毕后,再由刘先生归还给中介公司。房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。根据相关的规定,《房屋买卖合同》第3条的约定是双方真实意思的表示,中介公司应当按照约定全面履行自己的义务,即中介公司应当向王某垫付购房余款人民币38,000元,待手续办理完毕后,再向刘先生追偿该购房余款。

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