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二手房交易中如何选择中介公司

发布时间:2015-06-21  来源:呼伦贝尔房产网

 一般而言,二手房指的是交易前已经有过一次交易的房屋,比如二次交易的经济适用房、已购公房、商品房、以及已形成事实交易但不具备所有权的房屋。严格来讲,二手房指的是已由房地产权登记中心登记并发放房地产权有效证件,可在房地产二级市场自由流通的房子。

  二手房交易是否必须通过中介呢?答案是否定的,因为“可以”只是法律鼓励性用语,而不是强制性用语,也就是说当事人可以委托代理人,也可以不委托代理人。而且,代理人的范围并没有限制在房地产中介公司,其他专业人士比如律师等也可以作为代理人,为当事人提供更好的服务。

  律师建议由于二手房交易信息松散,交易环节复杂,涉及法律问题较多,因此,在不具备交易信息和专业知识的情况下,委托代理人代为买卖二手房较为妥。

  那么,怎么样可以选到一家好的中介呢?

  评价一家中介是否优秀、正规的几个主要指标:

  1、看注册手续,审查他们是否具有从事房地产中介服务相应的资质、资格、执业许可和营业执照。从事房地产中介服务,必须有《工商营业执照》和《房地产中介资质证书》,两者缺一不能营业。作为一名合格的房地产经纪人,他必须持有《经纪人资格证书》和《房地产经纪人专业资格证》,两者缺一都不专业。

  2、看经营范围,审查他们经营范围中是否包含你咨询委托的业务,若没有得到工商行政管理部门许可,随意扩大经营范围,也不可靠。

  3、看经营规模,审查他们从业人员的人数、是否有分店、分所等等。

  4、看经营场所,审查他们的经营场所是否正规、是否固定。如果他们只是一间房几张桌,随时要逃跑的话,还是算了。

  5、看业务水平,审查他们是否具备较高素质和丰富办案经验,例如成功案例的多少等等。

  6、看口碑形象,审查他们是否有被投诉、被起诉的情况发生概率。

  7、看收费标准,审查他们的收费标准是否过高或过低,过高不一定好,过低就更不正常。

  一般而言,正规的房地产中介机构管理都比较规范,会在显目位置注明各类收费项目、服务内容、计费方法及收费标准。

  总之,一个规范、合法的房地产中介机构必须同时具备以上几个基本条件,否则,其服务的“诚实、客观、公正”性必然应受到怀疑。

  选好中介后,一定要注意签订合同,特别是格式合同中的“霸王条款”、阴阳合同等:

  1、尽量使用官方标准合同或示范条款,并根据自己需要签订补充合同或补充条款。

  2、如果是对方提供的格式合同,那么,在签订合同前,应请专业律师把关,修改、删除合同中对己不利的“霸王条款”,增加自身需要条款,以达到利益平衡,降低纠纷、损失的发生。

  3、不偏信中介一家之言,如遇税费问题,拒绝签订“阴阳合同”。

  4、格外小心定金、诚意金、违约金条款,认真审查房屋权属、交易税费细节,如有遗漏,请签订补充协议或补充条款。

  选择中介时应当注意的几个法律问题:

  1、主动查询审核中介人员档案信息,如完整单位名称、负责人姓名、经营范围、执业经纪人姓名及证号等等。如果发现中介未经备案、注册登记或执业经纪人的证号名不副实,应立即停止交易,向有关部门核实、举报。

  2、谨慎交付个人资料,避免在合同签订前就把房地产证、身份证、私章等个人资料交给了中介,使其有可乘之机,引起道德风险和法律纠纷。例如,一些不法中介往往会利用这种机会,不让上下家见面就自行把合同签好,或者仅仅让上下家在合同上签字而不让他们看合同具体内容,从中赚取差价。律师提示:在这种情况下如出现纠纷,即使二手房买卖双方能够提供确凿的资料,但由于买卖合同已经生效,法院也很难保障他们的合法权益。

  3、要求中介组织买卖双方见面,认真审查交易房屋的权属状况和使用现状,避免中介“低吸高抛”赚取差价。律师提示:如果中介已经收取房屋买卖中介费,那么就不能在中介服务时违规获取房屋差价,否则,构成不当得利,应当予以返还。

  4、讲清中介费用所包含的项目及支付办法,避免中介“乱设名目”违规收费。律师提示:中介除了收取合同约定的中介服务费外,其余所谓的垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。对于违规收费的,多收的要依法退还,并承担行政处罚责任。

  律师表示能否选到一家优秀中介,其前期资格、资质审查很关键。如果您对中介机构、中介人员的资格、资质真实性、合法性有所怀疑,建议您到中介协会、行政主管部门进行查询、举报或投诉,以免受到“黑中介”、“黑律师”的侵害。另外,选定中介后,一定要签好合同,并注意审查合同签约方式和合同条款,以求减低纠纷发生,妥善解决纷争,维护自身合法权益不受侵害。

  如何避免与中介发生纠纷?发生纠纷后怎么办?

  从现有案例来看,委托人与代理人发生的纠纷类型主要有:

  1、定金、诚意金、保证金的交付与退还;

  2、交易房屋使用年限、面积缩水,质量不符;

  3、房屋产权不能过户;

  4、房屋交易税费的承担以及前期物业管理费、水电费的清理;

  5、房屋买卖与现有租赁冲突,房屋共有权、优先权与处分分冲突;

  6、中介吃“差价”,履行合同不力等。

  从我国现行立法、司法以及商业惯例来看,解决纠纷的方式主要有:双方协商解决、第三方中间调解、申请仲裁、法院诉讼等。其中,协商解决和调解方式,比较节省时间和成本,也不易因“诉”而伤到大家“和气”;仲裁和诉讼方式,时间比较长,费用比较高,而且容易伤到大家“和气”。但是,仲裁和诉讼方式,是当事人解决纠纷陷入僵局后的唯一维权方式,而且一旦裁决,将使当事人意志上升为国家意志,从而使争议解决办法具有国家强制执行力。

  律师建议:

  第一,如果一份合同其交易各方权利义务非常明确,具有实际可操作性,而且违约责任条款设计周全合理的话,可以大大降低纠纷的发生。例如,如果合同中明确规定迟延付款违约责任大于银行利息时,违约方的违约成本将远远大于其“不当得利”和对方维权成本,那么违约方将不会轻易违约,即使违约也会尽快纠正。另外,在解决纠纷方式上,如果选择在原告所在地法院起诉的话,那么将有效制止对方恶意违约;如果选择仲裁的话,那么在解决纠纷时间上,将非常迅速,而且可以将仲裁产生的律师费、仲裁费转嫁到败诉方身上,减轻自己的维权成本。

  第二,如果矛盾一旦发生,请尽早明确矛盾的焦点,并围绕焦点保全相关证据,例如收集因交易产生的合同、交谈记录等。如果证据不全的,请尽快补办手续,例如补签合同,书写备忘录、录音等。至于证据保全的技巧,请咨询律师意见。

  第三,如遇纠纷发生或对方恶意欺诈、刑事犯罪的,请立即中止交易,将自己财物取回,终止应付财物的交付,并尽快向工商、公安部门查询、举报和投诉,必要时请律师帮助,作好诉讼准备。

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