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解决群租房问题?应疏堵结合

发布时间:2015-06-21  来源:呼伦贝尔房产网

6月9日,鄞州高桥联升苑一挤满租客的群租房黎明起火爆炸,两名租客死亡。记者从警方处了解到,出事群租房承租人卢某因涉嫌过失致人死亡罪,已被刑事拘留,相关善后工作正在进一步处理当中。

虽然说,这起事故中的承租人(大家常说的“二房东”)到底构不构成刑事责任,还需要相关司法部门的最后认定。但有一点,我们可以肯定地说,当“二房东”是有风险的,如果承租房屋出现问题,他们要承担责任。

记者 方磊 戴晓燕

摄影 记者 高远

理是这么个理

不管是业主还是二房东

都要对出租房承担相应责任

群租房发生意外事故后,作为出租人,需要承担什么样的法律责任?记者随后就此问题咨询了北京大成(宁波)律师事务所的刘海林律师。

首先从刑事责任来说。

如果出租人是单位,不是个体,则有可能构成重大责任事故罪。

根据刑法134条规定,在生产、作业中违反有关安全管理的规定,发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的,处三年以下有期徒刑或者拘役;情节特别恶劣的,处三年以上七年以下有期徒刑。

如果出租人为个人,有可能构成消防责任事故罪。

根据刑法139条规定,违反消防管理法规,经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行,造成严重后果的,对直接责任人员,处三年以下有期徒刑或者拘役;后果特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑。

需要补充一点。如果承租人在出租房内从事犯罪行为,比如吸毒、卖淫等,出租人在明知承租人有以上犯罪行为的前提下依旧将房屋出租,那么出租人将会承担相应刑事责任。

其次,从民事方面讲,出租人也要承担责任。

如果在提供出租房的过程中,出租人明知房间内有安全隐患而没有维修即出租,则违反了相应维修及安全义务,在出租过程中发生事故,且事故原因与出租房屋设施存在因果关系的话,出租人则应承担相应的赔偿责任。

根据《合同法》第220条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

如果相关行政法规及地方性法规规定中有相关禁止群租性的规定,则出租人可能面临行政处罚,需要承担相应的行政责任。

就浙江而言,主要地方性法规是由浙江省公安厅2011年12月26日出台的《浙江省居住出租房屋消防安全要求》第5条及其他相关规定:出租房的每个居室人均(不包括12周岁以下的未成年人)使用面积不得少于4平方米,且每个居室实际居住人数不得超过8人。

如今,很多群租房是由“二房东”来操作。那么如果群租房出现安全事故,应该由谁来担责?

“要看出租人对于自己所出租的房屋被转租人改造成群租房到底知不知情,如果知情这必然是要承担相应责任的,如果经过相关部门查实出租人确实不知情,那就可以免责。”刘律师表示。

“二房东”这么说

转租一套房一年即可回本

知道有风险,但把房子租出去才是最重要的

小施(化名)从事房产中介工作,因为工作关系,近几年,他也开始涉足“转租”,成为大家所说的“二房东”。现在,他手上有7套群租房。

“宁波这个行业据我所知开始于2002年左右,入行早操作得好的 二房东 现在已经完全公司化运作了。”小施说,据他了解,宁波最厉害的“二房东”手上房源可能多达三五百套,“他们有自己的施工队,负责装修,平时的修补,还有中介公司负责租房退房,规模非常大。”所以小施说自己只是小房东,即便是小房东,小施一年收入也不菲。

记者:做“二房东”赚得多吗?

小施:我给你打个比方,你们报道的蓝庭花园,100平方米左右的房子,我们从房东地方租来大概1500元左右一个月,简单装修后,一般能隔5个房间,那个位置,按照平均600元一个房间租出去,基本上一年就可以回本。“二房东”的租赁合同一般都签五年以上,一般实际情况可能会提前或延后一年租约,这样,后面四到五年,租金的差价都是“二房东”的利润了。

记者:群租房需求大吗?

小施:很大,尤其是城乡接合部。因为群租客流动性特别大,所以一套群租房一般会有10%-15%的空置率,不愁没租客。不过我们现在也挑租客,会把房子弄得特别脏乱、一些可能会带来治安问题的租客,如果事先发现,一般会拒绝,不然后面太麻烦。但是,我们一般也就看下身份证,留下身份资料,不会通过派出所去核实身份,顶多会催他们去办下暂住证。

记者:“二房东”最喜欢租怎样的房子?

小施:普通物业管理的,新交付的,尤其是拆迁安置小区,大的“二房东”不仅做群租房,也做一般的套房甚至是单身公寓,低价签长期合同,转租赚差价,但如果做群租房,肯定是大面积的更合适。

记者:平时你对房子做管理吗?

小施:一般不带人去看房,群租房一般都大门开着的。平时要管的就是漏水了,灯泡坏了之类的,或者是被邻居投诉了,都需要过去看,平时只要按时付房租,别的也不管,毕竟,成本在那里,把房子租出去才是最重要的。

记者:如果群租房出事情了,二房东要承担责任的你知道吗?

小施:知道,所以说做二房东也有风险啊。不过为了赚钱啊。我只能尽量在租客上做下挑选,装修的时候不要太省,毕竟发生火灾之类事故的几率太小。不过现在群租房也越来越难做,很多小区都不允许了,就算以前允许的小区,现在也在逐步地清理,不允许新的群租房出现了。

记者:你也做二手房中介,被群租过的房子是不是比较难转手,会不会影响房屋价值。

小施:现在新出租的房子,一般在签订租赁合同时会要求退租时,二房东要将房子恢复原貌,也就是说拆除群租房的那些隔断,所以一般影响不会很大,但以前出租的一般合同里不会有这条,这样会影响买家看房以及对房屋的印象。不过。小区里如果群租房多,尤其是隔壁邻居、楼上是群租房的二手房,会比较受影响。

听听专家意见

浙江外来务工者近2000万人

解决“群租房”问题应疏堵结合

房东担责也好,各级政府频繁整治也罢,群租房的势头似乎是只增不减,到底是什么样的原因导致城市里群租现象严重?既然是一场“持久战”,如何能够有效控制或者疏导呢?

昨天下午,记者采访了浙江省社科院公共政策研究所所长杨建华,他表示群租房之所以一直存在,其实是有着它自身的客观条件所致。

主要就是市场需求,现在是流动社会,每年毕业的大学生和外来务工者纷纷涌向大城市,而大城市也需要这部分人员,就我们浙江省来说,现在的外来务工者就有将近2000多万人。这部分人群收入不是很高,租不起公寓,只能选择租用隔间,或者去城郊接合部居住。

有这么庞大的需求就必然会有相对应的市场存在,如果地方政府不能解决这部分人正常住房问题,那么群租房还是会长期存在的。

这些年各级政府对于群租房的态度是比较坚决的,但一味地去“堵”,是不可能从根本上解决问题的。我认为应该疏堵结合。


第一就是政府应该尽可能多地提供公共租赁住房和廉租房,虽然这些年各级政府都在建设,但还是供不应求。

其实政府应该和企业或者是市场合作,对社会上一些空置房进行回租,然后再转租给大学生和外来务工人员。

第二方面就是企业应该尽可能提供廉价的员工住房,从而解决一大部分人员的需求。

还有,各街道社区应该加大小区内出租房屋的管理力度,减少安全隐患。保障租客们的人身安全外,还社区居民一个良好的居住环境。

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